编者语： 国庆以来，各个一二线城市密切出台楼市调控政策以防泡沫和去库存，一系列相关政策彰显了政府防泡沫的坚决态度，在后续或有进一步调控措施出台，同时目前的去库存也有待政策创新和制度破冰，并且短期看来，房地产销售虽有回落，但是投资仍有一定的支撑。本文接下来是详细内容，敬请阅读。 文/牛播坤（华创证券宏观策略主管）；甄茂生（华创证券宏观策略分析师） 主要观点 国庆期间，一线和热点二线城市密切出台楼市调控措施，截止10月8日，包括上海在内的全部16个热点城市均已发布相关政策，突显决策层防泡沫和防止房价过快上涨的决心，限购+限贷若不能尽快奏效，不排除进一步加码调控的可能。库存未见实质性去化、却平添地产泡沫风险也表明简单寄希望需求刺激来化解库存难以凑效，库存有效去化有待政策创新和制度破冰。具体观点如下：防泡沫态度坚决，后续或有进一步调控措施出台。本次一线和热点二线城市密集出台调控措施，突显决策层防泡沫和防止房价过快上涨的决心。从过往的经验来看，以限购+限贷为核心的调控还需配合利率的上调，乃至要求各地明确设定房价调控目标，才能有效遏制房价过快上涨。本轮调控任务相比往轮更为艰难，在当前的经济环境下，基准利率没有上调的空间，受制于去库存压力，政策又难以全面收紧，只能一城一策，因城施策。鉴于决策层的决心，限购+限贷若不能尽快奏效，后续或有进一步调控措施出台，包括信贷的边际再收紧。去库存有待政策创新和制度破冰。化解库存压力是15年至16年初一系列楼市宽松政策的主要目的，但时至今日，商品房待售面积虽有所减少，广义库存未见实质性去化，反倒使经济又平添地产泡沫风险。未来库存的有效去化有待政策创新和制度破冰，政策思路层面，三、四线城市去库存注定是一场持久战，寄希望于需求侧刺激来化解库存难以凑效，且弊大于利；制度层面，地方政府需摆脱对土地财政的依赖，避免政绩考核激励下的投资冲动。短期来看，销售回落、投资仍有一定支撑。从调控的短期影响来看，随着政策的密集出台，市场进入观望期，销售增速将再次回落。国庆期间，相关热点城市的楼市销售赶在政策出台前放量，政策落地后已大幅降温。投资方面，预计四季度房地产投资在当前的低位仍有一定的支撑，一则本轮调控的一个重点是加大土地供应，一、二线城市也确实存在补库存需要；二来近期三、四线楼市呈现加速回暖迹象，开发商或加快现有项目的开发。报告正文 一、上周楼市成交环比大跌，热点城市密集出台调控政策。上周楼市成交量环比下跌，截至上周五，30大中城市商品房日均成交面积45.32万平方米。同比上看，整体上涨3.94%，一、三线城市成交面积分别上涨18.03%和39.67%，二线城市下跌12.24%。环比上看，整体下跌62.96%，一、二、三线城市环比分别下跌56.86%、71.22%和35.68%。上周成交面积的环比大跌一是受国庆假期的影响，二来热点城市赶在调控政策落地前密集签约，政策落地后大幅降温。国庆期间，一线和热点二线城市密切出台楼市调控措施，截止10月8日，包括上海在内的全部16个热点城市均已发布相关政策，突显决策层防泡沫和防止房价过快上涨的决心，限购+限贷若不能尽快奏效，不排除进一步加码调控的可能。库存未见实质性去化、却平添地产泡沫风险也表明简单寄希望需求刺激来化解库存难以凑效，库存有效去化有待政策创新和制度破冰。二、电力耗煤环比下跌，期现货钢价震荡调整。上周电力耗煤环比下跌，6大发电集团日均耗煤量53.22万吨，环比下跌7.33%，同比上涨12.33%。南华工业品指数收于1493点，环比上涨0.07%。上周钢价指数收于98.11点，较节前上涨0.28%（图2）。节前最后一周，螺纹钢期货价格环比下跌0.70%，粗钢价格环比下跌0.47%。国产铁矿石价格环比上涨0.48%，进口铁矿石价格环比下跌0.45%。针对煤炭价格的过快上涨，发改委在9月相继启动二级和一级相应机制，允许先进产能日均新增产能100万吨，并放松276个工作日的硬性限制。近期发改委表示此举是为避免煤价过快上涨对下游的冲击，尤其是影响电煤的供应。图表1 上周楼市成交环比大跌图表2 期现货钢价震荡调整 资料来源：华创证券资料来源：华创证券三、农产品价格小幅回落，蔬菜涨猪肉跌。上周农产品价格总体回落，截止上周日，农产品批发价格总指数收于205.60，较节前下跌0.31%；菜篮子产品批发价格指数收于207.47，较节前下跌0.46%。从细项数据看，猪肉价格环比下跌3.40%；牛肉下跌2.10%；羊肉上涨0.50%（图表3）。上周蔬菜价格环比上涨1.09%，水果价格上涨0.18%（图表4）。猪肉价格在8月中下月暂短企稳后再现跌势，9月整体上持续走低。随着前期集中出栏告一段落，猪肉需求又将在月底进入旺季，预计10月猪肉价格的跌幅将收窄或小幅回升。图表3 上周猪肉价格环比下跌图表4 上周蔬菜价格环比上涨 资料来源：华创证券资料来源：华创证券四、回购利率节后回落，国债收益率涨跌不一。上周五银行间质押式回购利率R001收于2.0922%，较节前下行24.92bp；R007收于2.3109%.，较节前下行26.69bp（图表5）。上周各期限国债收益率涨跌不一，1年期国债收益率较节前上行0.16bp，5年期和10年前国债收益率分别下行3.15bp和4.98bp（图表6）。节前最后一周，央行通过逆回购操作累计投放资金4949亿元，其中28天逆回购500亿元，14天4400亿元，无7天逆回购，共有9150亿元逆回购到期，周净回笼资金4201亿元。图表5 上周银行间回购利率全面下行图表6 上周国债收益率涨跌不一 资料来源：华创证券资料来源：华创证券五、国庆假期美元指数上涨，离岸人民币兑美元贬值。上周美元指数震荡回升，上周五收于96.49点，环比上涨1.10%（图表7）。上周公布的9月新增非农就业15.6万人，不及预期17.2万人；失业率5%，也不及预期和前值的4.9%；时薪增速2.6%，与预期持平。联储副主席费希尔对比表示，就业数据接近充分就业的黄金水平，表明经济正在复苏，但速度又不至于导致过热风险。结合时薪增速和制造业的景气度进一步回升，我们维持美联储在年底加息一次的判断。节前最后一个交易日，美元兑在岸人民币即期汇率报收6.6700，与前一周持平；国庆期间，美元兑离岸人民币即期汇率上行351bp，截止上周五报收6.7151，再一次破6.7关口，离岸与在岸人民币汇率差151bp（图表8）。国庆期间，美元指数总体保持强势，离岸人民币也随之承压。上周公布的外储数据显示，截至9月末，我国外储31663.8亿美元，较8月减少187.8亿美元，跌幅较前值扩大。图表7 国庆假期美元上涨图表8 国庆假期离岸人民币兑美元贬值 资料来源：华创证券资料来源：华创证券（完）文章来源：微信公众订阅号“华创宏观”2016年10月9日 （本文仅代表作者观点）本篇编辑：熊宗均温馨提示：现微信最新版本“订阅号”已实现公众号置顶功能，广大读者可点开“金融读书会”公众号，点“置顶公众号”键，即可将“金融读书会”置顶，方便阅读。